Hak Tanggungan dalam Transaksi Properti

Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT), hak tanggungan merupakan instrumen jaminan utama dalam pembiayaan properti di Indonesia.

Proses pembebanan hak tanggungan: (1) debitur dan kreditur menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah); (2) PPAT mendaftarkan APHT ke Kantor Pertanahan BPN dalam 7 hari kerja setelah penandatanganan; (3) BPN menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) yang merupakan bukti lahirnya hak tanggungan. Hak tanggungan lahir pada saat pendaftaran, bukan pada saat penandatanganan APHT.

Dalam praktik pembiayaan properti dan perbankan, hak tanggungan memberikan kreditur status sebagai kreditur separatis yang memiliki hak eksekusi mandiri melalui parate eksekusi tanpa putusan pengadilan. Namun berdasarkan Putusan MK No. 18/PUU-XVII/2019, parate eksekusi hak tanggungan hanya dapat dilakukan tanpa pengadilan apabila debitur secara sukarela menyerahkan objek jaminan atau terdapat fiat pengadilan. Konsultan hukum properti wajib memverifikasi peringkat hak tanggungan (HT peringkat I, II, dst.) dan nilai penjaminan dalam setiap transaksi refinancing.