Hak Atas Tanah Bagi Investor Asing (PMA)

Perusahaan Penanaman Modal Asing (PMA) di Indonesia memiliki akses terbatas terhadap hak atas tanah dibandingkan perusahaan nasional. Berdasarkan UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal dan PP No. 18 Tahun 2021, PMA dapat memperoleh: Hak Guna Usaha (HGU) untuk usaha pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan; Hak Guna Bangunan (HGB) untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang dikuasai; dan Hak Pakai untuk keperluan tertentu — semuanya dengan jangka waktu yang ditetapkan.

HGB bagi PMA dapat diberikan untuk jangka waktu 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021 — total hingga 80 tahun. HGU dapat diberikan hingga 35 tahun, diperpanjang 25 tahun, diperbarui 35 tahun. PMA yang mendirikan bangunan di atas tanah yang diperoleh dari pemilik tanah melalui perjanjian sewa jangka panjang atau perjanjian penggunaan tanah harus memastikan perjanjian tersebut memberikan keamanan penguasaan yang cukup selama masa investasi.

Dalam praktik hukum investasi asing, struktur penguasaan tanah oleh PMA kerap dirancang melalui kombinasi: HGB di atas tanah HPL milik BUMN atau Pemda (yang memberikan kepastian lebih kuat), perjanjian sewa jangka panjang dari pemilik tanah HM, atau akuisisi saham perusahaan nasional pemegang HM yang menjadi perusahaan patungan. Konsultan hukum investasi harus memastikan seluruh skema penguasaan tanah tidak melanggar larangan pemilikan tanah secara nominee yang dilarang tegas berdasarkan UUPA dan Perpres No. 13 Tahun 2018.